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买房贷款公积金和商业贷款哪种省钱?

来源:admin   作者:admin   时间:2017-06-01


我刚买了一套二手房,但现在正在为申请哪种方式贷款而头痛。读者刘小姐说,我和男友是第一次买房,本想用公积金贷款,但是中介却告诉我,公积金贷款虽然利率较低,但审批较严格,所需时间较长。如果用商业贷款,在办房产证的时候,可以用潜规则免去部分税费,大约7000

      “我刚买了一套,但现在正在为申请哪种方式贷款而头痛。”读者刘小姐说,“我和男友是第一次买房,本想用公积金贷款,但是中介却告诉我,公积金贷款虽然利率较低,但审批较严格,所需时间较长。如果用商业贷款,在办的时候,可以用‘潜规则’免去部分税费,大约7000元左右。加上现在公积金贷款的优惠利率与商业贷款的相差不大,用贷款20万元、20年期计算,商业贷款比公积金贷款的利息实际大约每月多20-30元。”

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      按照中介的算法,两种贷款方式相差不大,似乎是用商业贷款更着数,但刘小姐担心这所谓的“潜规则”是否合法有效,是否真的能免这么多税费?

      报低房价为避税

      为此,记者咨询了满堂红和合富置业等中介公司,他们分析,该中介公司有可能是通过报低价的方式来降低税费。据合富置业市场部负责人赖擎旻介绍,目前有些中介公司会搞“阴阳合同”来做低合同价:一份是按真实价格签的买卖协议,是买卖双方交易的凭证;另一份是提交给房管局登记备案的买卖合同。据了解,两份合同上注明的成交价往往相差十几万元,这样交税就少了。

      记者在采访时发现,其实用贷款也一样可以报低价,只是如果是用,参照的是房管局统一格式的合同——《省》(报低价均是在这份合同上报)。但如果这样做,那么用公积金贷款的额度则少了很多。以一套房子60万元为例,报低10万元,即50万元,公积金贷款只能贷7成35万元,剩下的25万元就得要自己一次性支付。

      商业贷款则是参照几个标准,一是看按真实价格签的买卖协议,也会看房管局统一格式的合同,但最终还是看银行自己请的评估公司对房子的评估价格,即接近市场价,但关键还是看申请额度,如果申请得少,那么问题则不大。

      不过大多数的中介公司都不建议报低价,主要是报低价后,税务局还是看评估公司对该房子的评估价,如果还是评出60万元,那么仍是按评出的60万元来进行收税,但出具的发票则出50万元的,这反而有可能因此面临交纳高额的问题。这样一来,报低价的市民反而得不偿失。

      长远看公积金贷款更着数

      若排除报低价的做法,对于像刘小姐这种情况来说,哪种贷款更适合呢?亿达服务有限公司佛山分公司高级经理苏东瑜表示,目前来看,商业贷款和公积金贷款的优惠利率相差不大,但从长远来看,商业贷款的利率已经处于非常低的水平,基本上不可能再降,而现在国家已经开始收紧银根,未来加息的可能性比较大,加息时两者的差距就体现出来了,仍是住房公积金贷款的利率更加优惠。

      也有业内人士提出这种建议:假如刘小姐打算在贷款期间(比如说几年内)购置第二套房产,那么可以考虑:第一套房用商业贷款,享受利率七折优惠。第二套房用公积金贷款。这样两套都享受了优惠。如果刘小姐不打算在贷款期间购置第二套房产,那么一定要使用公积金贷款,毕竟这是最优惠的利率。



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