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建筑物区分所有权的概念与内容

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2017-06-01 11:00


  关于建筑物区分所有权的概念,各国学者大多数认为是一种物权——不动产所有权,是一种独立不动产所有权的概念。此种不动产所有权的法律性质,为一种包括专有所有权、共有所有权和共同管理权结合在一起的三位一体的复合型物权。

  我国物权法上“业主的建筑物区分所有权”包括以下内容:

  1.业主(建筑物区分所有权人)对建筑物专有部分的专有权。专有部分是指具有结构上和使用上的独立性并能够成为区分所有权客体的部分。专有部分又称为单独所有部分。业主对建筑物内的专有部分,可以行使完整的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说,业主既可以对专有部分直接占有、使用,也可以将专有部分出租收取租金,或者在专有部分上设立抵押,还可以将专有部分让与他人。

  2.业主对建筑物共有部分的共有所有权。共有部分是指业主所拥有的专有(单独所有)部分以外的建筑物其他部分。业主对共有部分享有的权利为共有所有权。共有部分包括梁柱、屋顶(公共平台)、外墙、电梯、楼梯、过道、水箱及水电气主管线等。物权法还规定,建筑区划内的道路,属业主所有,属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属个人的除外;建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属业主共有。但我国城市土地属国家所有,业主对建筑物区分所有的那一部分基地,只享有使用权。

  3.业主对建筑物共有部分的共同管理权(即成员权)。业主的共同管理权,是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等所享有的共同管理权。香港、台湾和许多国家叫“建筑物区分所有人的成员权”,即其所有成员都有参加管理的权利,各区分所有人可以依法成立自治性团体性管理组织,订立规约,管理日常事务,并协调、解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。我国物权法对业主的共同管理权作了明确的界定,“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”(物权法第75条),确认了管理组织形式,赋予了业主的选举权。规定了对重要管理事项的共同决定权(第76条),如制定和修改业主大会规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选聘或改聘物业服务企业及其他管理人员;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施。规定了业主有请求停止违反共同利益行为的权力(第83条)。同时,还规定了“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”的权利,这是法律上首次明确业主的诉权。

  业主除了享有上述权利外,还应当遵守法律、法规以及管理规约,承担业主委员会协议、章程所规定的义务,接受管理者的管理。



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