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浅谈房屋买卖合同无效和善意取得纠纷案件

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2018-08-15 18:35


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年5月,张某诉称:2007年12月11日,杨某在我神志不清无民事行为能力的情况下,与我签订《北京市存量房屋买卖合同》,将北京市东城区203号房屋卖与杨某。2009年3月31日,杨某与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》,同日,杨某、郭某及A公司签订《补充协议》,杨某将房屋卖与郭某。2009年4月13日,杨某与郭某签订《存量房屋买卖合同》,将房屋过户至郭某名下。2011年10月22日,北京市东城区人民法院作出判决,宣告我为无民事行为能力人,张三被指定为监护人。2012年11月20日,北京市东城区人民法院判决我与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现杨某将房屋卖与郭某的行为已构成无权处分,所签订房屋买卖合同属于恶意串通,损害了我的利益,且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院,请求确认杨某、郭某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、郭某、A公司签订的《补充协议》无效;请求确认杨某、郭某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;郭某将房屋返还给我所有;杨某、郭某承担本案的诉讼费用。

  2、被告辩称

  杨某辩称:我母亲于1974年1月8日与张某登记结婚,张某与我系继父女关系。我对张某照顾多年,房屋购房款亦系我支付。当初张某将房屋卖与我系双方真实意思表示,且我支付了对价,取得房屋产权。我为澳大利亚国籍,北京市东城区人民法院民事案件审理过程中,并未对我进行涉外公告送达,程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审,故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与郭某也是通过中介公司居间服务,以合同对价出售给郭某,郭某已经善意取得。故不同意张某的诉讼请求。

  郭某辩称:我通过中介公司获取房屋出售信息,与产权人杨某达成房屋买卖合意,签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时,杨某是房屋产权人,张某被宣告无民事行为能力及张某与杨某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与杨某的房屋买卖行为完成之后发生的,我在与杨某进行交易过程中没有任何过错,亦未与杨某恶意串通。根据法律规定,无权处分的合同并非无效合同,双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意张某的诉讼请求。

  A公司辩称:张某无权要求确认上述合同无效,主体不适格,张某要求确认上述合同无效缺乏法律依据,故不同意其的诉讼请求。

  二、法院查明

  位于北京市东城区203号房屋原系张某所有的房产。2007年12月11日,张某与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定张某将房屋以380000元的价格出售给杨某。同年12月17日,杨某取得了房屋的房屋所有权证。

  2009年3月31日,经A公司居间,杨某(出卖人)与郭某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定郭某以888000元的价格向杨某购买房屋。同日,杨某(甲方)、郭某(乙方)及A公司(丙方)签订《补充协议》,约定:1、经甲乙双方协商一致,甲方净得款项为人民币880000元。丙方的服务费以甲方净得款项为基数收取,由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有代理费、过户费及过户时产生的税费。乙方支付给甲方的定金人民币30000元整冲抵购房款。2、经甲乙双方协商一致,该房屋交易款项选择银行资金托管,乙方须于见到新产权证及确认甲方已将户口从此房迁出后的2个工作日内积极配合甲方办理该笔款项的资金解冻手续。上述合同签订后,郭某给付了杨某定金30000元。

  2009年4月8日,杨某(甲方)、郭某(乙方)及工商银行签订《工商银行银行北京东直门支行二手楼交易资金监管协议》。监管金额:858000元。同日,郭某将858000元汇入杨某的账户内。

  2009年4月13日,杨某与郭某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同),杨某将房屋卖予郭某,合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。2009年4月16日,郭某取得房屋产权证。后杨某将房屋交付给了郭某。

  另,2011年,张某之子张二麻子依法向法院申请确认张某为无民事行为能力人。法院宣告张某为无民事行为能力人。同年12月16日,指定张三为张某的监护人。2012年5月31日,张某对杨某提起诉讼,要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。法院确认张某与杨某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

  三、法院判决

  驳回张某的全部诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,郭某与杨某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》,两份合同中约定的房屋成交价格明显不同,本案证据证明,郭某在合同签订后给付杨某30000元定金,另经银行监管给付杨某858000元,合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致,据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同,而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的,合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示,虽杨某、郭某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌,但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。

  张某以杨某、郭某逃避税款,损害国家利益为由,要求确认杨某、郭某所签合同无效的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。杨某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下,郭某有理由认定杨某对房屋享有处分权。郭某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价,依法办理了房屋权属转移登记手续,取得了房屋所有权证,并已实际占有房屋,已构成善意取得。张某以杨某对房屋没有处分权,且二人恶意串通,损害其利益为由,要求确认杨某、郭某所签合同无效的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,法院亦不予支持。



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