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靳双权律师谈以房抵债过程中的法律问题

来源:原创  作者:靳双权  时间:2017-05-20 23:27


导语:“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 “说房网”观看。

 

 

主持人:各位观众大家好,欢迎来到本期《说房网律师直播间》,我是主持人解答。本期栏目的主题是:“以房抵债过程中的法律问题”,在实践中银行贷款周期长、手续多、难度大,人们往往选择向亲戚朋友或向贷款公司借款。有的出借人要求以房产作为抵押,当借款人无法偿还时,出资人希望拿房子抵债,借款人又认为房产的价值较大,高于借款,不同意,实践这类的纠纷非常地多。今天呢,我们就有幸请到了著名房产律师靳双权先生,围绕以房抵债的特殊性,为您解答相关的法律问题,有请我们的靳律师,靳律师你好。

靳双权律师:你好。

主持人:靳律师您能为我们介绍一下,民间借贷中的以房抵押或者抵债都是怎样进行操作的?

靳双权律师:大家都有体会借钱很难,如果你买房或者卖房过程当中,你要借大众的钱很难的,一般来讲他都向社会的一些民间机构借,有一些贷款公司,比如说你找贷款公司要借200万,那我贷款公司我借200万我也很害怕呀!那我这个万一打水漂怎么办呢?如果你有别的房子,或者你亲戚有房子,你可以把房子抵给我。甚至有的人不是为了买房,就是做生意要借钱,你可以把你的房子抵给我。这样的话呢,将来如果你还不起钱,我可以要你的房子,双方签一个借款合同。但是这个贷款公司呢,他为了便于操作,签借款合同的同时,他还要让你签两份东西,第一个就叫房屋买卖合同,我是买方,当然他一般是找他贷款公司的一个业务员,就他的一个职员以个人的身份跟你签一个买卖合同,你把房子买给我,一般这个卖的价格跟我借给你钱的价格是一致的。然后这个买卖合同签完了以后不给你,贷款公司留着。

然后另外一个文件你给我一个授权,授权我代卖你这个房子,如果将来你还不起我钱了,我把你这个房子给卖掉,那么这个就是实践当中贷款公司普遍的是这么操作。

主持人:那靳律师,这样的房屋买卖合同是有效的还是无效的?

靳双权律师:有效,因为你是自愿的嘛!你自愿的将来还不起钱的话,你就把房子卖给我。还有一种情况就是,你给我的授权也是自愿的,我卖给别人法律上也是可以的。但是如果你有证据证明,或者说我替你来卖给别人,我和他是恶意串通的,侵犯你权益的,那你可以要求撤销。但是如果不存在恶意串通的情况下,合同就是有效的。

主持人:靳律师,那如果说出借人故意把房子低价卖掉,那这样的话是不是对我们的借款人非常地不公平?

靳双权律师:首先是自愿的,你是自愿他卖这个房子的,当然另外咱们可以看一下这法律关系,贷款公司相当于是你授权他,他相当于是你的代理人,然后把房子卖掉。如果代理人侵害了你作为委托人的权益了,一般就是价格非常低的卖掉了。如果你认为价格非常低,那么你可以要求撤销。但是呢,如果符合市场价的情况下,就只能视为合同有效。

主持人:靳律师,那什么叫做价格明显过低呢? 靳双权律师:明显过低就是按照最高院的规定,比市场价低于70%,这就叫明显过低了。如果你在70%以上,就不能叫明显过低。

主持人:那还有一种情况,就是借款之后无力偿还,那这种情况能不能以房子进行抵债?

靳双权律师:那可以的,因为你也是自愿签订的,当然一般来讲就是需要看你是签合同之前,就以房抵债,还是签合同之后以房抵债。当然从这两种情况呢,法律上都是有效的。

主持人:那房屋过户一般都会遇到什么样的问题?

靳双权律师:就是房屋过户的过程当中,有可能就会发生什么情况呢?就是这个借款的人,或者卖房的人,涉及到他的妻子、他的配偶,他的配偶说这是我的夫妻共同财产,你这么低的价格就给卖了,侵犯夫妻共同财产的权益,我不同意卖。一般在过户的时候,他的配偶就会出来。

主持人:那靳律师,如果说借款人签订借款合同时,以房屋作抵押,那出借人这个时候应该有哪些风险应该注意一下?

靳双权律师:实际上就是,不仅是你借钱的这人担心,这个贷款公司也担心的,因为他这个钱借给你了,虽然签了这么多东西,如果你这个房子出现问题,他将来拿不到房子,或没法变现,那他也很担心的,我们实践当中就遇到了,他是借款人,然后那边说把房子抵过来吧!好,双方签一个协议把房子抵给你多少钱。但是发现借钱的这人,他房子也是从别人抵过来的,然后这个房子他已经抵了好几次了,最终抵到你这儿来了。但抵到你这儿的时候,如果将来你要想把它变现,需要过好几次户,过好几次户的话呢,就需要交好几次的税,我们遇到过最多的他已经是抵过七次了,但你这贷款公司的,你要想办到你名下,需要过七次税,这样的话过完了税,基本上这个房子也就没了。所以这个作为借款人来讲,你一定要知道它这个能不能,需要过几次户。还有你需要到房屋现场去看一下,有没有实际居住人,有的是比如说他这个房子已经离婚,法院已经判给他媳妇了,但是这个作废的房产证他手里还拿着,还得把这个房子抵给你吧!将来一旦说想要变现或想要卖的时候,发现媳妇他已经,就房子他媳妇已经住着了,但是他媳妇拿着判决书已经领了新房本了,你拿这个作废的房本到那说,你们腾出去吧!这房子是我的了,那怎么是你的呀?我这个房本才是真实合法的,所以就说如果房屋里面有居住人,那你必须了解清楚,这个居住人他是什么原因在这儿居住,他是不是有居住权,如果他有居住权,将来你这个房屋在变现的过程当中,就会发生重大的障碍。

主持人:靳律师,如果说以房抵债,或者说以房担保的房屋属于借款人夫妻共同财产,那如果说配偶不同意的话,这种情况下该怎么办呢?

靳双权律师:那就看最开始签这些合同的时候,它这个配偶同意不同意,一般的贷款公司都会写一个配偶同意的承诺书,你要想借我200万,我要想借给你200万可以,你回去先让你媳妇签字,或者让你媳妇过来,到我这儿来签字。一般的贷款公司这一点程序他们还是要履行的。但是有一些个实在疏忽或者没有履行,那么就看他借的这个钱是不是用于夫妻共同生活。如果他用于夫妻共同生活,比如说开公司,你开公司挣到钱不也是共同生活挣的钱吗?如果因为共同生活了,即使你妻子不知道,这也是属于共同债务,那么你妻子也有共同偿还的义务。那如果说他没有用于共同生活,或者说甚至都,比如说赌博了,输了,从事一些非法行为,没有因为共同生活,可以认为是他的个人债务,那他的配偶不用偿还。

主持人:靳律师,如果说借款合同当中既有房产做抵押,又有担保人,那这个时候出借人怎么要求来承担责任呢?

靳双权律师:当然他第一选择是要房子了,因为房子做抵押,抵押他就优先,如果欠款的人他还欠别人钱,但是有房子抵押,所以他能把这个房子直接要求变现,或者说过户给出借人。但是经常遇到什么情况呢?就是这个房子呀!他没法过户,或没法变现,或者是没法拍卖。比如说我们遇到这个房子他虽然有房产证,但是开发商在建的时候,它是办公用房,开发商的办公用房,它把它分割了。一旦分割以后呢,就要重新走规划。但是房产证是分下来,你要想过户,那过户不了。你要想把它给拍卖,因为它是整体,它没法分着拍卖,所以就拍卖不了。那就导致你虽然说享有抵押权,容易变现,但是在拍卖过程中又遇到障碍,所以你就没法要这个房子,那你就只能找那个保证人了,因为这个贷款公司啊,他们通常还是要找一些个家属签个字,作为一个担保。但是这个担保啊,它还分连带的担保还是一般的担保,我们叫保证,就是人的叫保证。如果是一般的保证,那么你还不能,还需要先要求欠款人承担责任,如果他没承担了,你再要求保证人承担责任。如果写的是连带保证,那你可以同时要求欠款的人和这个保证人同时承担责任。所以这个保证在这里面,它到底是哪种保证,你一定要在借款担保的时候要把它给说清楚。

主持人:好,非常写我们靳律师的宝贵时间,我们下期再见。

靳双权律师:再见。

 

 



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